Продажа квартиры по наследству

Когда можно продавать

Наследство принадлежит наследнику со дня открытия — дня смерти (п. 4 ст. 1152 ГК). Но Росреестр зарегистрирует переход права к покупателю только от того, чьё право уже записано в ЕГРН. Поэтому сделка возможна после трёх шагов:

1. Принятие наследства — шесть месяцев со дня смерти (ст. 1154 ГК); тем, кто стал наследником из-за отказа других, — ещё три месяца.
2. Свидетельство о праве на наследство — нотариус выдаёт после шести месяцев, раньше — только если точно нет других наследников (ст. 1163 ГК).
3. Регистрация права — нотариус обязан подать заявление в Росреестр электронно до конца того же рабочего дня (ст. 72–73 Основ о нотариате), регистрация по такому заявлению занимает 1 рабочий день.

После этого сама продажа регистрируется за 7 рабочих дней, через МФЦ — за 9, а нотариальный договор, поданный электронно, — за 1 рабочий день.

Что мы делаем, пока идёт наследство

Полгода до свидетельства — время подготовить продажу так, чтобы выйти на сделку в день регистрации права. За это время мы делаем анализ цены, собираем справки, закрываем долги, решаем, что делать с вещами, фотографируем квартиру и показываем её покупателям.

Если покупатель нашёлся раньше, с ним можно подписать предварительный договор: в форме основного, со сроком, а для доли — у нотариуса (ст. 429 ГК). Но если покупатель до основной сделки платит всю цену или её существенную часть, суд будет считать это продажей с предоплатой (п. 23 постановления Пленума ВС № 49) — со всеми рисками для обеих сторон. Брать деньги до свидетельства «без риска» не предлагаем.

Налог считается от даты смерти

Минимальный срок владения для наследства — 3 года, и считается он со дня смерти наследодателя, а не со дня свидетельства или регистрации (это прямо подтверждали письма Минфина от 22.03.2021 № 03-04-05/20369 и от 02.04.2026 № 03-04-05/27480). После этой даты налога нет — ни у резидента, ни у нерезидента.

Если продавать раньше, всё решают резидентство и документы о покупке:

Резидент платит 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с остального (ст. 224 НК в ред. закона № 425-ФЗ). Документы о покупке ищем вместе с вами: договор, расписки, банковские выписки. Доход для налога не бывает меньше 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК), так что занижать цену в договоре бессмысленно. Свой случай посчитайте в калькуляторе «продать или сдать».

Если наследников несколько

Со дня открытия наследства квартира принадлежит наследникам в общей долевой собственности (ст. 1164 ГК). Удобнее всего продать её целиком одним договором — тогда нотариус не обязателен (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ), а цена и расходы делятся по долям.

Если кто-то не хочет продавать, остальные могут продать только свои доли. Это сделка у нотариуса, а перед ней — письменное предложение другим собственникам купить долю на тех же условиях; у них месяц на ответ, и раньше можно, только если все письменно отказались (ст. 250 ГК). В Москве к федеральному тарифу нотариуса добавляется региональный — 10 000 ₽ за такой договор.

Ребёнок, ипотека, прописанные жильцы

• Доля ребёнка. Продать или сдать её можно только с предварительного разрешения опеки (ст. 37 ГК). В Москве заявление принимают «Мои документы», ответ — не позже 15 дней. Несовершеннолетние наследники не платят пошлину за свидетельство.
• Ипотека наследодателя. Залог при наследовании сохраняется (ст. 353 ГК): продаём с согласия банка или после погашения. Долги наследодателя наследники несут в пределах стоимости наследства (ст. 1175 ГК).
• Зарегистрированные жильцы. Если в квартире живут люди, которые сохраняют право пользования после продажи, их перечень — существенное условие договора (ст. 558 ГК). Проверяем, кто зарегистрирован и на каком основании, до показов.

Сколько стоит наследство само по себе

За свидетельство платят госпошлину от стоимости квартиры на день смерти: 0,3 % (не больше 100 000 ₽) — дети, супруг, родители, полнородные братья и сёстры; 0,6 % (не больше 1 млн ₽) — остальные (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК). Стоимость вы выбираете сами — рыночную, кадастровую или иную, и нотариус не вправе навязать оценку (пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК). В Москве с 01.01.2026 добавляется 10 800 ₽ с каждого наследника за объект. Когда отчёт оценщика всё же нужен — на странице об оценке для нотариуса.

Чего боится покупатель наследственной квартиры

Наследника, который пропустил срок и через суд его восстановит (ст. 1155 ГК), обязательной доли нетрудоспособных родственников (ст. 1149 ГК) и невыделенной доли пережившего супруга (ст. 1150 ГК). Обещать «сделку, которую нельзя оспорить», честно нельзя. Можно другое — проверить документы и историю квартиры до сделки и показать покупателю всё сразу: круг наследников, основания, справки. Покупатель может застраховать титул: в Москве это около 0,18 % цены за 3 года, для наследства моложе 3 лет страховщики берут коэффициент 1,2–1,3.

Сколько стоит наша работа

Комиссия — 2–3 % от цены продажи, размер и момент оплаты — в договоре до начала работы. Пока вы далеко, вещи, уборку и мелкий ремонт делают мастера по смете, которую вы утверждаете; подробнее — на странице подготовки квартиры к продаже. Отказаться от договора можно в любой момент, оплатив подтверждённые расходы.