Как продать долю в квартире: 5 шагов и где нужен нотариус

Шаг 1. Предложите долю остальным собственникам

У каждого сособственника есть преимущественное право купить продаваемую долю по той цене и на тех условиях, на которых её продают постороннему (ст. 250 ГК в ред. закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ). Поэтому первым шагом всех остальных собственников письменно извещают о продаже: с ценой и условиями.

Для недвижимости у них месяц на ответ. Продать раньше можно, только если все письменно отказались от покупки. Если вы за границей, извещение можно передать через нотариуса удалённо: передача заявлений — одно из немногих нотариальных действий, которые закон разрешает без личной явки (ст. 44.3 и 86 Основ о нотариате).

Шаг 2. Нотариальная форма сделки

С 2021 года договор об отчуждении доли в праве собственности на недвижимость удостоверяет нотариус (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ, введена законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ). Исключения, которые встречаются чаще всего:

• все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке — это обычная продажа квартиры целиком;
• сделки по программе реновации Москвы;
• ипотека долей в пользу банка.

В простой письменной форме, там где она допустима, к заявлению на регистрацию прикладывают доказательства извещения сособственников или их отказов (ч. 4 ст. 42).

Шаг 3. Цена и покупатель

Если сособственник не ответил за месяц, долю можно продать постороннему — но на условиях из извещения. Если преимущественное право нарушено, любой сособственник в течение трёх месяцев может через суд перевести на себя права покупателя. Для покупателя это главный риск сделки с долей, поэтому нотариус проверяет извещения до подписания.

Покупателей на отдельную долю немного: чаще всего это сами сособственники. Поэтому сначала стоит попробовать договориться о продаже всей квартиры одной сделкой — тогда каждый получает свою часть от цены целой квартиры, а нотариальный тариф за долю платить не нужно.

Шаг 4. Сделка у нотариуса и регистрация

Нотариальный тариф в Москве в 2026 году складывается из двух частей: федеральный — 0,5 % суммы сделки, но не меньше 300 и не больше 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК), и региональный — 10 000 ₽ за договор (решение правления Московской городской нотариальной палаты от 11.11.2025).

Нотариус сам подаёт документы в Росреестр электронно, и такую сделку регистрируют за 1 рабочий день (ст. 16 закона № 218-ФЗ). Обычный договор купли-продажи регистрируется 7 рабочих дней, через МФЦ — 9.

Шаг 5. Налог

Доля облагается так же, как квартира. Если вы владеете ею больше минимального срока — 3 года для наследства, подарка от члена семьи и единственного жилья, 5 лет в остальных случаях, — налога нет. Для наследства срок считается со дня смерти наследодателя. Раньше срока резидент платит 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с остального, нерезидент — 30 % со всей суммы. Посчитать свой случай можно в калькуляторе «продать или сдать».

Если доля досталась по наследству

Со дня открытия наследства квартира принадлежит наследникам в общей долевой собственности (ст. 1164 ГК), поэтому вопрос «как продать долю» чаще всего возникает именно у наследников. Если один из них против продажи, остальные могут продать только свои доли — по шагам выше — или договориться о выкупе. Продать квартиру целиком без согласия сособственника нельзя, и обещать обратное честно невозможно.

Если среди собственников есть ребёнок, сделка с его долей требует предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК); в Москве заявление принимают офисы «Мои документы», ответ — не позже 15 дней.

Если вы живёте за границей

Сделку с долей нотариус удостоверяет при личном участии сторон или их представителей, а консул России договор об отчуждении недвижимости в России удостоверить не может (ст. 38 Основ о нотариате). Поэтому из-за границы долю продают через представителя по нотариальной доверенности, которую оформляют в консульстве. Как это устроено, — на странице продажи квартиры без вашего присутствия.