Оценка квартиры для нотариуса

Нужен ли отчёт вообще

Нотариус берёт госпошлину за свидетельство о праве на наследство от стоимости квартиры на день открытия наследства — день смерти. Какую стоимость взять, решает наследник: рыночную, кадастровую или иную, и нотариус не вправе требовать конкретную (пп. 5 и 6 п. 1 ст. 333.25 НК). Определять стоимость недвижимости вправе не только оценщики, но и органы учёта недвижимости по месту её нахождения (пп. 8) — поэтому на практике чаще всего берут кадастровую стоимость из выписки ЕГРН.

Отчёт оценщика выгоден в двух случаях: если рыночная стоимость квартиры ниже кадастровой — пошлина будет меньше, — и если кадастровой стоимости нет. В остальных случаях это лишние деньги и дни.

Сколько стоит свидетельство

Пошлина — 0,3 % стоимости, но не больше 100 000 ₽, для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр; 0,6 %, но не больше 1 млн ₽, — для остальных наследников (пп. 22 п. 1 ст. 333.24 НК). Платит каждый наследник. В Москве с 1 января 2026 года к пошлине добавляется региональный тариф — 10 800 ₽ с каждого наследника за каждый объект с кадастровой стоимостью больше 50 000 ₽.

Не платят пошлину наследники, которые жили с наследодателем на день смерти и продолжают жить в квартире, — за эту квартиру, — и несовершеннолетние наследники (пп. 5 п. 1 ст. 333.38 НК).

Кто делает отчёт и почему не агентство

Отчёт об оценке вправе составить только оценщик — член одной из саморегулируемых организаций оценщиков с застрахованной ответственностью (ст. 4 закона № 135-ФЗ). Его вознаграждение не может зависеть от итоговой стоимости, а заинтересованные лица не вправе влиять на результат (ст. 16). Агентство, которое продаёт эту же квартиру, — лицо заинтересованное.

Поэтому договор на оценку вы заключаете с оценщиком напрямую и платите ему по его прайсу — от 5 000 ₽ по прайсу оценщика. Мы передаём оценщику документы, обеспечиваем доступ в квартиру, если вы далеко, и забираем готовый отчёт. Процента от оценщика не берём.

Анализ рыночной цены — это другое

Когда мы готовим продажу, мы делаем анализ рыночной цены: смотрим проданные и выставленные квартиры в доме и районе, этаж, состояние, сроки экспозиции. Это не отчёт об оценке по закону № 135-ФЗ, и нотариусу, суду, банку или опеке его не отдают. Для продажи он и нужен: он отвечает на вопрос, за сколько квартиру купят сейчас.

Когда без отчёта не обойтись

Отчёт оценщика бывает нужен не только нотариусу: банку покупателя при ипотеке, органу опеки, если в квартире доля ребёнка (в пакет для разрешения входят сведения о рыночной стоимости), суду. Требования к отчёту у каждого свои — уточним до заказа, чтобы не платить за него дважды. Если квартиру потом продаём мы, всё это входит в подготовку сделки: продажа квартиры по наследству.