Посчитать налог с продажи квартиры и сравнить со сдачей

Как считаем

1. Срок владения. 3 года — наследство, подарок от члена семьи или близкого родственника, единственное жильё; 5 лет — остальное (ст. 217.1 НК в ред. закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Для наследства — со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК; письма Минфина от 22.03.2021 и 02.04.2026). Продажу в саму дату окончания срока считаем облагаемой: регистрировать сделку безопаснее на следующий день.
2. После срока налога нет — ни у резидента, ни у нерезидента (ст. 217.1 НК, с 2019 года независимо от даты покупки).
3. Резидент раньше срока: доход минус вычет 1 млн ₽ или подтверждённые расходы на покупку, для наследства — расходы наследодателя (ст. 220 НК, в ред. закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ); ставка 13 % до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ + 15 % с превышения (ст. 224 НК в ред. закона № 425-ФЗ).
4. Нерезидент раньше срока: 30 % со всего дохода, без вычетов и расходов (ст. 224 п. 3, ст. 210 НК).
5. Доход — цена продажи, но не меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права (ст. 214.10 НК).
6. Сдача до конца срока: ставка × полные месяцы до даты без налога, минус плата за управление и налог с аренды: НПД 4 %, НДФЛ резидента 13 % или нерезидента 30 %.

Не учитываем: другие продажи имущества в том же году, уже использованный вычет, изменение цены за время ожидания, простой квартиры и особый режим для лиц со статусом иноагента (закон № 425-ФЗ).

Пример

Квартира за 16 млн ₽ с кадастровой стоимостью 15 млн досталась по наследству в марте 2025 года; наследодатель покупал её за 6 млн. Продажа — в октябре 2026-го:

Если ту же квартиру за 13 млн ₽ нерезидент сдаёт за 70 000 ₽ в месяц до даты без налога — 17 месяцев с управлением и налогом 4 % — он получит около 1 006 400 ₽ и не заплатит 3 900 000 ₽ налога.