Сдать квартиру в Москве через агентство

Как мы сдаём квартиру

1. Ставка. Смотрим объявления в вашем доме и соседних, этаж, ремонт, мебель. Средние по Москве — 71,2 тыс. ₽ за однокомнатную и 110,2 тыс. за двухкомнатную (ЦИАН, сентябрь 2026), но разброс между домами больше, чем между округами. Метро или МЦК рядом добавляют к ставке.
2. Подготовка. Убрать, починить мелочи, вывезти лишнее и сделать фото. Без мебели сдаётся мало что: по выдаче ЦИАН на 6 октября 2026 года без мебели предлагают 4,2 % однокомнатных квартир.
3. Показы. Проводим сами. Если вы далеко, ключи передаются курьером или знакомыми.
4. Жилец. Проверяем документы, спрашиваем, кто будет жить и на какой срок, и только потом договариваемся о заселении.
5. Договор и передача. Подписываем договор найма, опись мебели и техники, фиксируем показания счётчиков, передаём ключи по акту.

Что пишем в договоре найма

Срок — обычно 11 месяцев: договор на год и дольше создаёт обременение, которое регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 674 ГК). У краткосрочного договора есть особенность: правила о поднайме и временных жильцах по умолчанию к нему не применяются (ст. 683 ГК). Поэтому прямо записываем:

• запрет поднайма и посуточной сдачи;
• кто живёт в квартире, кроме нанимателя;
• порядок осмотров — без согласия жильцов входить в квартиру нельзя (ст. 3 ЖК);
• залог, сроки оплаты и кто платит коммунальные услуги;
• основания отказаться от договора.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив письменно за три месяца, а наймодатель — только через суд и по основаниям из ст. 687 ГК. Поэтому проверка жильца важнее любой неустойки.

Если вы в другом городе или за границей

Наймодателем может быть собственник «или управомоченное им лицо» (п. 1 ст. 671 ГК), а для договора найма и приёма платы хватает простой письменной доверенности. Плата приходит на ваш счёт в российском банке: гражданин России остаётся валютным резидентом, где бы ни жил.

Если жилец — иностранец, а вы живёте за рубежом, для его регистрации понадобится ваше нотариальное согласие или подтверждение на Госуслугах (ч. 3.2–3.3 ст. 22 закона № 109-ФЗ). Подготовим его заранее, чтобы заселение не встало.

Рынок сейчас

Аренда остывает. За год предложение выросло на 19–32 %, спрос упал примерно на 10 %, срок сдачи вырос с 1–2 до 3–4 недель, а ЦИАН ждёт снижения ставок на 5–6 % до конца года. Сезон — с конца июля до начала октября, с середины ноября рынок затихает.

Валовая доходность однокомнатной квартиры в Москве — около 4,1 % годовых, меньше ставок по вкладам. Поэтому сдают в основном те, у кого квартира уже есть: наследники, уехавшие и те, кто ждёт конца срока владения, чтобы продать без налога. Если это ваш случай, сравните оба пути в калькуляторе «продать или сдать».

Налог с аренды

Резидент платит НДФЛ 13–15 %, нерезидент — 30 % со всей суммы. Альтернатива — налог на профессиональный доход: 4 % с платы от физлиц и 6 % — от организаций и ИП, лимит 2,4 млн ₽ в год, режим действует до 31.12.2028. Через «Мой налог» по паспорту регистрируются с российским номером телефона, иначе — через личный кабинет налогоплательщика или банк. Если квартиру сдаёт управляющий по доверенности, налог всё равно платит собственник.

После заселения

Дальше можно вести квартиру самим или оставить её нам: контроль платы и коммунальных платежей, связь с жильцом, мелкий ремонт по согласованию с вами, осмотры по графику и замена жильца, когда договор закончится. Это отдельная услуга — управление квартирой.