Как самозанятому сдавать квартиру: 4 % вместо 13 или 30 %
· 6 минут чтения
Коротко
Самозанятый платит с аренды 4 % от платы физлица и 6 % — от организации или ИП, вместо НДФЛ 13–15 % у резидента и 30 % у нерезидента. Лимит — 2,4 млн ₽ в год, режим действует до 31.12.2028, и, по разъяснениям ФНС, он доступен и тем, кто живёт за границей.
Сколько экономит НПД
Налог на профессиональный доход введён законом № 422-ФЗ и действует до 31.12.2028. Сдача жилья под него подходит, сдача нежилых помещений — нет. Ставка — 4 % с доходов от физлиц и 6 % — от организаций и ИП. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год.
Пример: квартира сдаётся за 80 000 ₽ в месяц, за год — 960 000 ₽.
| Режим | Налог за год |
|---|---|
| НДФЛ нерезидента, 30 % | 288 000 ₽ |
| НДФЛ резидента, 13 % | 124 800 ₽ |
| НПД, 4 % с платы от физлица | 38 400 ₽ |
Для собственника, который живёт за границей, разница — 249 600 ₽ в год, для резидента — 86 400 ₽.
Можно ли нерезиденту
Можно. В законе о НПД нет требования быть налоговым резидентом, а ФНС в официальных вопросах и ответах на сайте npd.nalog.ru прямо пишет: гражданин России или иностранец, не являющийся налоговым резидентом, может применять НПД к сдаче квартиры в России. Местом ведения деятельности выбирают регион, где находится квартира или заказчик (письмо ФНС от 18.11.2019 № СД-4-3/23424@).
Как зарегистрироваться из-за границы
- «Мой налог» по паспорту — самый быстрый путь, но только с российским номером телефона.
- Личный кабинет налогоплательщика — если доступ к нему у вас уже есть.
- Уполномоченный банк — через приложение банка, если он работает с НПД (ст. 5 закона № 422-ФЗ).
Обещать «станете самозанятым за пять минут» человеку без российского номера мы не будем: путь зависит от того, какие доступы у вас остались.
Чеки и платежи
Чек формируют в «Моём налоге» на каждую оплату — в момент поступления денег. Если доход пришёл через иностранную площадку, чек выбивают при поступлении, а валюту пересчитывают по курсу ЦБ. Возмещение коммунальных услуг по счётчикам доходом не считается, если оно идёт отдельно от платы за наём.
Плату жилец переводит на ваш счёт в российском банке: гражданин России остаётся валютным резидентом, где бы ни жил. Если квартиру ведёт агентство, налог всё равно платите вы — агентство передаёт вам даты и суммы платежей.
Когда НПД не подойдёт
- доход за год больше 2,4 млн ₽ — например, несколько квартир или дорогая аренда;
- сдаётся нежилое помещение — кладовая, машино-место, коммерческое помещение;
- квартира сдаётся организации, а не человеку, — ставка будет 6 %, а не 4 %.
В остальных случаях у НПД самая низкая ставка из официальных вариантов. Сравнить другие режимы и сроки декларации можно в статье как сдавать квартиру и платить налог.