Какой налог при продаже квартиры нерезидентом: 30 % или 0
· 6 минут чтения
Коротко
Нерезидент — тот, кто провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд, — платит 30 % со всей цены продажи без вычетов и расходов, если продаёт раньше минимального срока владения. После срока (3 или 5 лет) налога нет — так же, как у резидента.
Кто нерезидент
Налоговое резидентство не связано с гражданством. Резидент — тот, кто провёл в России не меньше 183 дней за 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК). Гражданин России, который уехал и живёт за границей, для налога — нерезидент. Окончательный статус для налога с продажи определяют по итогам календарного года.
30 % со всей цены
Если нерезидент продаёт квартиру раньше минимального срока владения, он платит 30 % со всего дохода (п. 3 ст. 224 НК). Ни вычета 1 млн ₽, ни расходов на покупку у него нет: база нерезидента — «денежное выражение доходов» (п. 2.2–2.3 ст. 210 НК). Доход не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК).
Пример: квартира за 16 млн ₽ с кадастровой стоимостью 15 млн, по наследству, продажа раньше трёх лет.
| Нерезидент | 4 800 000 ₽ |
| Резидент, вычет 1 млн ₽ | 2 202 000 ₽ |
| Резидент, расходы наследодателя 6 млн ₽ | 1 452 000 ₽ |
После минимального срока — 0
С 2019 года освобождение после минимального срока владения действует и для нерезидентов — независимо от даты покупки (ст. 217.1 НК в ред. закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ). Срок — 3 года для наследства, подарка от члена семьи или близкого родственника и единственного жилья, 5 лет в остальных случаях. Для наследства он считается со дня смерти наследодателя.
Особый случай — лица со статусом иноагента: для них ставка 30 % на все доходы, и освобождение после срока не действует (закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ).
Как законно заплатить меньше
- Дождаться конца срока. Если до него недалеко, квартиру можно сдать, а продать позже без налога.
- Вернуть резидентство к концу года. Если к концу года продажи вы снова проведёте в России 183 дня, налог считают по ставкам резидента — с вычетом или расходами. Иногда выгоднее приехать или перенести сделку.
- Не занижать цену в договоре. Это не работает: минимальный доход задаёт кадастровая стоимость.
Сравнить «продать сейчас» и «сдать до срока» можно в калькуляторе «продать или сдать» — он считает и налог нерезидента, и доход от сдачи до даты без налога.
Соглашения об избежании двойного налогообложения
Указом № 585 от 08.08.2023 приостановлены основные статьи соглашений с 37–38 государствами, среди них Германия, Кипр, Испания и США. Израиля, Сербии, Турции, Грузии, Армении, Казахстана и ОАЭ в указе нет. На российский налог с продажи это не влияет: доход от недвижимости облагается в стране, где она находится. Приостановка важна для зачёта российского налога в стране, где вы живёте, — это уже иностранное право.
Сдача квартиры нерезидентом
С аренды нерезидент платит НДФЛ 30 % со всей суммы — или 4 %, если оформить самозанятость: ФНС в официальных ответах подтверждает, что НПД доступен и нерезиденту. Подробнее — в статье как самозанятому сдавать квартиру.
Декларация
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля года после продажи, налог платят до 15 июля. Из-за границы — через личный кабинет, почтой с описью вложения или через представителя по нотариальной доверенности (ст. 29 и 80 НК).