Управление квартирой и присмотр, пока вас нет

Что значит «управление» у нас

Если вы искали доверительное управление квартирой, вам нужно то же, что и большинству собственников: чтобы квартиру сдали надёжному жильцу, плата приходила вовремя, а о поломках вы узнавали от нас, а не от соседей. Именно это мы и делаем.

Юридически это не доверительное управление по главе 53 ГК — передачу квартиры в такое управление пришлось бы регистрировать, и для сдачи это лишнее. Мы работаем по агентскому договору на сдачу и договору услуг на сопровождение. Собственником остаётесь вы, договор найма заключается от вашего имени, плату жилец переводит на ваш счёт в российском банке.

Договор найма, который защищает квартиру

Почти все договоры найма в Москве подписывают на 11 месяцев: договор на год и дольше создаёт обременение, которое регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 674 ГК). Но у краткосрочного договора есть ловушка: правила о поднайме по умолчанию к нему не применяются (ст. 683 ГК). Поэтому в договор прямо записываем:

• запрет передавать квартиру другим людям и сдавать её посуточно;
• список тех, кто будет жить в квартире;
• график осмотров — входить в квартиру без согласия жильцов нельзя (ст. 3 ЖК), поэтому осмотры согласуются заранее;
• опись мебели и техники, залог и порядок его возврата;
• кто и как платит коммунальные услуги.

Расторгнуть договор с нанимателем собственник может только через суд — например, если плату не вносят больше двух раз после срока при краткосрочном найме (ст. 687 ГК). Поэтому главное — выбрать жильца до подписания, а не выселять после.

Пока вы за границей

Для договора найма, приёма платы и разговоров с управляющей компанией хватает простой письменной доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК). Нотариальная нужна, только если договор найма заключается на год и дольше и его надо зарегистрировать.

Если жилец — иностранец, а вы постоянно живёте за рубежом, он встаёт на миграционный учёт сам и прикладывает нотариально удостоверенное согласие собственника (ч. 3.2 ст. 22 закона № 109-ФЗ). Есть и электронный путь: если у вас и у жильца есть подтверждённые учётные записи на Госуслугах, согласие вы подтверждаете там (ч. 3.3). Подскажем, как сделать это из вашей страны до заселения.

Налог с аренды: 4 % вместо 30 %

Собственник, который живёт за границей, платит с аренды НДФЛ 30 % со всей суммы. Но сдачу квартиры можно оформить как самозанятость — налог на профессиональный доход 4 % с платы от физлиц. ФНС в официальных ответах на сайте npd.nalog.ru подтверждает, что НПД доступен и тем, кто не является налоговым резидентом. Лимит — 2,4 млн ₽ в год, режим действует до 31.12.2028.

При аренде 80 000 ₽ в месяц за год это 288 000 ₽ НДФЛ против 38 400 ₽ НПД. Чеки в «Моём налоге» формирует сам собственник, мы передаём ему даты и суммы платежей. Подробно — в статье как самозанятому сдавать квартиру.

Присмотр за пустой квартирой

Не каждую квартиру сдают: одна ждёт продажи, в другой остались вещи родителей, третья — для приездов. Пустая квартира — это протечка, которую замечают соседи снизу, переполненный почтовый ящик и счета, которые копятся.

Присмотр — от 6 000 ₽ в месяц: визит раз в месяц, проверка окон, кранов и следов протечек, показания счётчиков, почта и фото после каждого визита. Если квартиру решите продать или сдать, присмотр переходит в подготовку без нового знакомства с квартирой.

Сдать или продать?

Аренда в Москве остывает: за год предложение выросло на 19–32 %, квартиры сдаются за 3–4 недели вместо 1–2, а ЦИАН ждёт снижения ставок на 5–6 % до конца года. Однокомнатная квартира приносит около 4,1 % годовых до расходов — меньше, чем вклад. Сдавать имеет смысл, когда квартира уже есть и её не продать без потерь: например, пока не прошёл минимальный срок владения и продажа обойдётся в налог. Сравнить оба пути можно в калькуляторе «продать или сдать».