Как сдавать квартиру и платить налог: 3 режима и сроки
· 6 минут чтения
Коротко
Официально сдавать квартиру — значит платить налог с платы за наём: НДФЛ 13–15 % для резидента или 30 % для нерезидента с декларацией 3-НДФЛ до 30 апреля и уплатой до 15 июля следующего года — или налог на профессиональный доход 4 % с платы от физлиц, если оформить самозанятость.
Три режима
| Режим | Ставка | Как платить |
|---|---|---|
| НДФЛ резидента | 13–15 % | декларация 3-НДФЛ до 30 апреля, налог до 15 июля следующего года |
| НДФЛ нерезидента | 30 % со всей суммы | так же, вычетов нет |
| Налог на профессиональный доход | 4 % от физлиц, 6 % от организаций | чек в «Моём налоге» на каждую оплату, налог начисляется сам |
Резидент — тот, кто провёл в России 183 дня и больше за 12 месяцев подряд (ст. 207 НК). Гражданство значения не имеет: гражданин России, который живёт за границей, для налога — нерезидент. Есть и режимы для индивидуальных предпринимателей — патент и упрощённая система, но для них нужно регистрировать ИП.
НПД — самая низкая ставка
Сдачу жилья можно оформить как самозанятость по закону № 422-ФЗ: ставка 4 % с платы от физлиц, лимит 2,4 млн ₽ в год, режим действует до 31.12.2028. По официальным ответам ФНС на npd.nalog.ru, НПД доступен и нерезиденту. Подробно — в статье как самозанятому сдавать квартиру.
Сроки декларации и уплаты
На НДФЛ доход от аренды за год декларируют в форме 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК), а налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК). Декларацию можно подать:
- через личный кабинет налогоплательщика;
- по почте с описью вложения;
- по телекоммуникационным каналам;
- через представителя — по нотариальной доверенности или доверенности в форме электронного документа, подписанной вашей электронной подписью (п. 3 ст. 29 НК в ред. закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ).
Все способы перечислены в п. 4 ст. 80 НК. Работает ли личный кабинет из вашей страны, проверьте заранее, а не в апреле.
Договор найма — основа официальной сдачи
Договор найма заключают письменно (п. 1 ст. 674 ГК). Если жилец — человек, это наём по главе 35 ГК; если организация — аренда по главе 34, и жить в квартире могут только граждане (ст. 671 ГК).
Срок обычно ставят 11 месяцев: договор на год и дольше создаёт обременение, которое регистрируют в ЕГРН (п. 2 ст. 674 ГК). Но в краткосрочном договоре правила о поднайме по умолчанию не действуют (ст. 683 ГК), поэтому запрет субаренды и посуточной сдачи прописывают прямо — вместе с графиком осмотров и описью мебели.
Если квартиру сдаёт управляющий
Наймодателем может быть собственник или «управомоченное им лицо» (п. 1 ст. 671 ГК), а для договора найма и приёма платы хватает простой письменной доверенности. Налог при этом остаётся у собственника — и НДФЛ, и НПД. Управляющий передаёт вам данные о платежах для чеков и декларации.
Плату жилец переводит на ваш счёт в российском банке: гражданин России — валютный резидент, где бы ни жил, а валютные операции между резидентами закон ограничивает (ст. 9 закона № 173-ФЗ).
Сколько это в деньгах
Квартира за 80 000 ₽ в месяц приносит 960 000 ₽ за год. Нерезидент на НДФЛ заплатит с этого 288 000 ₽, резидент — 124 800 ₽, самозанятый — 38 400 ₽. Если квартира сдаётся, пока не прошёл срок владения для продажи без налога, сравните сдачу и продажу в калькуляторе «продать или сдать».