Какой налог с продажи квартиры по наследству: 0, 13–15 или 30 %
· 7 минут чтения
Коротко
Если со дня смерти наследодателя прошло больше трёх лет, налога нет. Раньше резидент платит 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с остального, уменьшив цену на 1 млн ₽ или на расходы наследодателя на покупку; нерезидент — 30 % со всей цены без вычетов.
Когда налога нет
Для наследства минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). Он считается со дня открытия наследства — дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства и не с регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК; письма Минфина от 22.03.2021 № 03-04-05/20369 и от 02.04.2026 № 03-04-05/27480). После этой даты доход от продажи освобождён — с 2019 года и у нерезидентов тоже.
Особый режим — у тех, у кого был статус иноагента: для них освобождения после срока и для доходов по наследству нет (закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ).
Как считает резидент
- Доход — цена в договоре, но не меньше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда зарегистрирован переход права (ст. 214.10 НК).
- Вычет — 1 млн ₽ на все проданные за год квартиры (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК) или подтверждённые расходы на покупку. Для наследства — расходы наследодателя, если он сам их не учитывал (абзац пп. 2 п. 2 ст. 220 НК, в ред. закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ). Берут то, что больше.
- Ставка — 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 312 000 ₽ плюс 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК в ред. закона № 425-ФЗ). Доход от продажи имущества — отдельная база, к зарплате не прибавляется.
Как считает нерезидент
Нерезидент — тот, кто провёл в России меньше 183 дней за 12 месяцев подряд (п. 2 ст. 207 НК); гражданство значения не имеет. Он платит 30 % со всего дохода — без вычета 1 млн ₽ и без расходов (п. 3 ст. 224, п. 2.2–2.3 ст. 210 НК). Правило 70 % кадастровой стоимости действует и для него.
Примеры
Квартира за 16 млн ₽, кадастровая стоимость 15 млн, наследство открылось в марте 2025 года, продажа — в октябре 2026-го; наследодатель покупал квартиру за 6 млн.
| Вариант | База | Налог |
|---|---|---|
| Резидент, вычет 1 млн ₽ | 15 000 000 ₽ | 2 202 000 ₽ |
| Резидент, расходы наследодателя 6 млн ₽ | 10 000 000 ₽ | 1 452 000 ₽ |
| Нерезидент | 16 000 000 ₽ | 4 800 000 ₽ |
| Продажа после 15.03.2028 | — | 0 ₽ |
Занизить цену в договоре не получится: если квартиру с кадастровой стоимостью 10 млн ₽ продать за 5 млн, доходом будет считаться 7 000 000 ₽, и резидент заплатит 852 000 ₽ — как с цены в 7 млн.
Документы наследодателя — самый честный способ уменьшить налог
Договор, по которому родители покупали квартиру, расписки, платёжки и банковские выписки — ищите их до продажи. Если квартира была приватизирована или получена иначе, без покупки, расходов не будет, и останется вычет 1 млн ₽.
Декларация и уплата
Декларацию 3-НДФЛ за год продажи подают до 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК), налог платят до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК). Если цена продажи не больше 1 млн ₽, доход можно не декларировать. Из-за границы декларацию подают через личный кабинет, почтой или через представителя по нотариальной доверенности.
Посчитать свой случай — резидентство, дату смерти, кадастровую стоимость и расходы — можно в калькуляторе «продать или сдать»: он заодно покажет, сколько принесёт сдача квартиры до даты без налога.