Как выписать умершего из квартиры: 3 вопроса перед продажей
· 5 минут чтения
Коротко
Снять умершего с регистрационного учёта родственники могут через МФЦ или Госуслуги. Для продажи квартиры важнее другое — кто ещё в ней зарегистрирован и сохранит право пользования после смены собственника: таких людей перечисляют в договоре купли-продажи (ст. 558 ГК).
Вопрос 1. Снят ли с учёта сам умерший
Регистрация по месту жительства — не право собственности. Квартира переходит к наследникам по свидетельству о праве на наследство, а снятие умершего с регистрационного учёта — отдельная формальность. Её делают через МФЦ или Госуслуги.
Пропускать её не стоит: перед сделкой покупатель смотрит, кто числится зарегистрированным в квартире. Умерший в этом списке — лишний вопрос на показе и лишний документ на сделке. Удобнее закрыть его в первые месяцы, пока идёт наследство.
Вопрос 2. Кто ещё зарегистрирован и что с ними будет
По общему правилу переход права собственности на квартиру прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК). Но есть люди, чьё право сохраняется и после продажи:
- тот, кому завещатель оставил право пожизненного пользования квартирой (завещательный отказ, п. 2 ст. 1137 ГК и ст. 33 ЖК), — это право переходит вместе с квартирой к покупателю;
- тот, кто в своё время отказался от приватизации этой квартиры, — его право пользования защищает Вводный закон к Жилищному кодексу (ст. 19); такие случаи проверяем по документам приватизации.
Если в квартире остаются люди с сохранённым правом пользования, их перечень с правами — существенное условие договора купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК): покупатель должен узнать о них до подписания, а не после.
Вопрос 3. Чья доля у пережившего супруга
Если квартира была куплена в браке, переживший супруг вправе выделить свою половину совместно нажитого — она в наследство не входит (ст. 1150 ГК). Это меняет и состав собственников, и подписи в договоре, и расчёт налога. Поэтому перед продажей смотрим не только на прописку, но и на то, когда и как квартира была приобретена.
Как проверить, кто зарегистрирован
В Москве — выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД): в нём видны все, кто зарегистрирован по адресу. Её стоит заказать до объявления о продаже, а не накануне сделки: если в квартире числится кто-то неожиданный, на выяснение понадобится время.
Что ещё сделать, пока идёт наследство
- Подать заявление нотариусу в течение шести месяцев со дня смерти (ст. 1154 ГК). Если вы далеко, заявление можно передать через представителя по доверенности со специальным полномочием или отправить почтой — тогда подпись свидетельствует нотариус (п. 1 ст. 1153 ГК).
- Разобраться со счетами: начисления за коммунальные услуги после смерти лежат на наследниках, а долг по взносам на капремонт перейдёт к покупателю (ч. 3 ст. 158 ЖК) — его закрывают до продажи.
- Найти документы о покупке квартиры наследодателем: если продавать раньше трёх лет со дня смерти, они законно уменьшают налог.
Когда право наследника будет зарегистрировано, квартиру можно продавать. Что делать в ней до этого, — в статье что делать в квартире умершего.